Les logements sociaux à Genas

Le dernier numéro de Genas Mag était accompagné d’un hors-série de 8 pages sur la situation du logement social à Genas.

Malgré de très beaux graphiques et un nombre conséquent de « moi-je » ou de « j’ai fait ceci » dans le document, celui-ci nous semble incomplet et mérite quelques éclaircissements, précisions et corrections afin que vous, habitants de Genas, puissiez-vous faire votre propre opinion sur le sujet.

C’est pourquoi nous vous proposons ces compléments.

Tout d’abord qu’est-ce que la loi SRU et notamment son article 55 sur les logements sociaux ?

La loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain a été voté en l’an 2000 (il y a 24 ans) avec trois objectifs :

• Favoriser une plus grande solidarité ;
• Encourager le développement durable ;
• Renforcer la décentralisation.

Cette loi contient, entre autres, la création des PLU pour mieux encadrer et rationaliser le développement urbain.

A cette période, la France était en période d’inflation immobilière forte avec pour conséquence, un besoin croissant en logements sociaux.

Afin de ne pas reproduire les erreurs des années 60-70 où la construction du parc social s’est réalisée de façon trop rapide et trop concentrée en périphérie des grandes villes, occasionnant des problèmes sociaux lorsque la conjoncture économique s’est inversée, et d’encourager la mixité sociale qui permet un meilleur vivre ensemble, la loi comporte un article (le numéro 55) fixant des objectifs de construction de logements sociaux à certaines communes de France.

Quelles communes sont concernées par l’article 55 de la loi SRU

L’article 55 de la loi SRU impose de disposer d’une part minimale de logements sociaux au sein de leur parc résidentiel pour les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 habitants dans l’agglomération parisienne) qui appartiennent à des agglomérations (unités urbaines INSEE) ou des intercommunalités de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants à disposer au moins, au sein de leur parc de résidences principales, de :

• 25% de logements sociaux ;
• 20% de logements sociaux dans les territoires moins tendus.

Hors de ces territoires, les communes de plus de 15 000 habitants qui connaissent une croissance démographique de plus de 5% et justifient d’un effort de production supplémentaire au vu du fonctionnement de leur marché local de l’habitat ont l’obligation de proposer au moins 20% de logements sociaux.

Chaque année, les services de l’État procèdent à un inventaire contradictoire avec les communes concernées afin de déterminer leur taux de logements sociaux relativement au nombre de résidences principales.

En France, on dénombre 2 157 communes (sur 34955) entrent dans le champ d’application de la loi SRU.

La commune de Genas est concernée par la loi SRU en tant que commune de plus de 3500 habitants appartenant à l’agglomération (au sens INSEE) de Lyon. La commune de Genas étant située dans une zone tendue, elle doit atteindre 25 % de logements sociaux afin de respecter la loi.

Comment fonctionne la loi SRU.

En 2000, lors de la création de la loi de nombreuses communes, comme celle de Genas, avaient très peu de logements sociaux sur leur territoire et donc étaient très loin des objectifs fixés par la loi c’est pourquoi la loi prévoit deux dispositifs « incitatifs » pour les « encourager » à atteindre l’objectif fixé par la loi.

Le prélèvement annuel SRU.

Le premier de ces dispositifs consiste en un prélèvement annuel opéré sur leurs ressources fiscales, proportionnel à leur potentiel fiscal et au déficit en logement social par rapport à l’objectif légal.

A noter que tous les investissements des communes en termes de logement sociaux peuvent venir en déduction de ce prélèvement qui peut donc être ramené à 0 si la commune investit une somme équivalente dans la construction de logements sociaux sur son territoire. Ce mécanisme vise à inciter les communes à soutenir les projets de logements sociaux sur leur territoire et à sanctuariser une somme dédiée à leur développement.

Par ailleurs l’intégralité du prélèvement est reversée au fond de la pierre de la communauté de commune (ou métropole) d’appartenance de la commune et est destiné au développement des logements sociaux sur le territoire de la communauté de commune.

La loi SRU incite donc fortement les communes à investir dans le logement social et leur laisse la liberté de le faire par elle-même (déduction du prélèvement) ou d’en charger leur communauté de commune (par le prélèvement).

Actuellement en France, alors que la loi est en application depuis 2000, 1161 communes (54 %) sont déficitaires en logements sociaux tandis que 846 atteignent leurs objectifs (les 128 communes restantes sont exemptées de prélèvement car sans aucune possibilité de construction restante sur leur territoire ou situées dans des territoires peu attractifs).

Dans le département du Rhône, contrairement à ce que dit monsieur le maire, qui ne prend en compte que le Nouveau Rhône c’est-à-dire sans les communes de la métropole de Lyon, 130 communes sont soumises à la loi SRU et 45 sont en déficit de logement sociaux (13 hors métropole et 28 dans la métropole). Le taux moyen de logements sociaux dans le département est de 20,6 %.

L’objectif triennale SRU

Le second dispositif de la loi SRU, l’objectif triennal de rattrapage a été mis en place par l’état afin de s’assurer que les communes comblent leur retard en termes de logements sociaux.

Cet objectif se matérialise par la fixation d’objectifs de production de logements tous les trois ans qui font l’objet d’un bilan au terme de la période triennale. Le respect ou non de ces objectifs triennaux permet de vérifier si la commune s’inscrit dans une réelle trajectoire de rattrapage, lui permettant, à terme, d’atteindre son taux cible.

Ces objectifs sont fixés par l’état représenté par le préfet en fonction de l’ampleur du déficit de la commune.

L’objectif triennale actuel court sur la période 2023-2025.

En cas de non atteinte de cet objectif les communes (qui sont alors dites « carencées ») s’exposent à des sanctions complémentaires :

• Les pénalités peuvent être majorées jusqu’à cinq fois le montant du prélèvement initial ;
• L’obligation de réaliser au moins 30% de logements locatifs sociaux dans toutes les opérations de construction de plus de 12 logements ou de plus de 800 m²de surface de plancher ;
• La reprise automatique du droit de préemption urbain (DPU)par le préfet ;
• L’interdiction de la vente de logements par les organismes d’HLM en l’absence d’un CMS, sauf au bénéfice d’autres organismes.

Dans le département du Rhône 21 communes sont carencées (47 %) au titre de la loi SRU malgré la construction de 8500 logements sur un objectif de 11000 (78 %).

La situation Genassienne

Etat de lieux de la situation actuelle en termes de logement sociaux à Genas

De part sa situation géographique en grande couronne lyonnaise et de son développement essentiellement réalisé entre 1960 et 2000 par l’intermédiaire de maison individuelle durant lequel Genas est passé de 2100 à 11140 habitants, Genas comptait très peu de logements sociaux (5,59% soit 220 logements) lors de la création de la loi en 2000.

Aujourd’hui, afin de respecter la loi SRU, la commune devrait compter 1367 logements sociaux alors que la commune en compte 649 (deux fois moins).

Par ailleurs, 522 demandes de logements social sont en attente sur la commune.

Depuis la création de la loi SRU environ 1500 logements ont été construits à GENAS dont environ 21 % de logements sociaux. On constate que ce rythme n’est même pas suffisant pour respecter la loi et donc forcément insuffisant pour rattraper le retard.

Seul le PLU voté en 2019 permet de rattraper une partie du retard mais encore faut-il que les projets inscrits dans celui-ci se concrétisent.

Les logements sociaux sont importants pour notre commune. Ils permettent à nos enfants de pouvoir se loger à Genas en début de carrière, à nos grands-parents de rester dans leur ville en cas de décès de leur conjoint, à des genassiens qui ont des ennuis financiers passagers, qui subissent la conjoncture de l’emploi ou qui se séparent de leur conjoint de rester sur la commune.

Ils permettent aussi de dynamiser notre commune et nous apporte aussi de l’ouverture d’esprit.

Pourquoi la commune a dû payer plus de 1 M€ de prélèvement SRU

Depuis 2014 la commune de Genas n’atteint pas ces objectifs triennaux, elle est donc soumise à une majoration du prélèvement SRU.

La situation a empiré sur la dernière période triennale, en effet cette période qui s’étendait de 2020 à 2022 a été marqué par la crise Covid et l’inflation qui ont fortement ralenti les constructions immobilières.

Sur cette période Genas avait un objectif de 358 logements à créer (à cette période l’objectif était fixé par la loi à 50 % du retard à combler). In fine seulement 40 logements ont été créés sur la commune soit à peine 11 % de l’objectif alors qu’au global le Rhône a réalisé 78 % de son objectif…

Cela explique certainement pourquoi l’état à décider de sanctionner la commune de la plus lourde des amendes (500%).

Les circonstances atténuantes présentées par la mairie (quand on connait les qualités exceptionnelles de concertation de notre maire on imagine qu’il a été brillant pour les défendre) n’ont pas dû être jugées suffisantes par la préfecture et le passif de la commune vis-à-vis de la loi SRU n’a pas dû aider non plus.

L’objectif de construction sur la période 2023-2025 est de 238 logements soit 33 % du retard à combler qui est le nouveau taux de référence de la loi (il aurait dû être de 100 % si la loi n’avait été modifiée en 2022).

Le chiffre de 238 logements ne sort donc pas du chapeau mais bien de la loi.

En revanche il sera très difficile à atteindre compte tenu de l’avancée des différents projets immobilier en court et donc la commune s’exposera, encore une fois, à une majoration de son amende SRU en 2026 ou pire à la perte de droit de délivrance des permis de construire ce qui permettrait à la préfecture d’imposer des projets bien moins équilibrés (jusqu’à 100% de logements de sociaux) sur la commune.

Et Maintenant que faire ?

Du fait de son histoire, de sa localisation et de son développement très rapide, la commune de Genas partait avec un déficit important en termes de logements sociaux au moment de l’établissement de la loi SRU. Cela explique en partie la difficulté pour la commune à atteindre les objectifs fixés par la loi que ça soit en termes de part de logements sociaux ou d’objectifs triennaux surtout si la commune souhaite rester à taille humaine (pour atteindre l’objectif en n’ajoutant que 33 % de logements sociaux dans les nouvelles constructions il faudrait construire 10000 logements à Genas !)

Néanmoins force est de constater que la commune à aussi pris du retard depuis la création de la loi avec la création d’uniquement 20 % de logements sociaux sur la période 2000-2024 (alors qu’il en aurait fallu au moins 25 % et même plus si on voulait combler le retard).

Le maire actuel est responsable de ce retard pris. Il est dans l’exécutif municipal depuis 2001 (de 2001 à 2007 en tant qu’adjoint puis maire à partir de 2008) il était donc en mesure de prendre des décisions plus ambitieuses pour la commune en termes de logements sociaux. Même si on note une réelle amélioration ces dernières années notamment avec la révision du PLU qui va dans le bon sens mais est ce vraiment par choix ou la conséquence de la pression de l’état sur la commune qui est carencée depuis 2014.

Toujours est-il qu’à l’heure actuel Genas est hors la loi et le restera certainement encore pendant longtemps.

Plutôt que de chercher des boucs émissaires comme la préfète du Rhône qui n’est en poste que depuis 2023 et n’est en rien responsable du fait que la commune n’a atteint que 11 % de son objectif triennal entre 2020 et 2022 (Préfète, qui  d’ailleurs, ne fait qu’appliquer la loi SRU votée par les représentants élus des français en 2000 et jamais remise en cause quels que soient les partis au pouvoir dans notre pays y compris par celui que notre Maire soutient qui est dans la majorité présidentielle de notre pays depuis 2007 ce qui prouve que cette loi même si elle est critiqué et critiquable remplis quand même son rôle), monsieur le Maire devrait plutôt d’interroger sur sa méthode pour développer les logements sociaux à GENAS.

En effet la solution actuelle qui consiste à confier la réalisation de ces logements à des promoteurs dans le cadre de programmes immobiliers plus vastes rend la construction dépendante de la conjoncture économique du marché de l’immobilier et de l’inflation. C’est ce choix et uniquement ce choix qui est responsable de l’amende de 1 000 000 d’euros que la commune à du payer pour non atteinte de ces objectifs triennaux.

Si la commune avait une politique plus volontariste en utilisant l’argent de l’amende pour construire ou faire construire elle-même les logements sociaux et si cette construction était indépendante des programmes immobiliers de développement de la commune, la commune ne serait plus dépendante de la conjoncture pour atteindre les objectifs qu’elle se fixe.

Par ailleurs attaquer en justice l’état et critiquer la préfète du Rhône ne nous semble pas de nature à rendre ceux-ci plus cléments envers notre commune et fait peser le risque de perdre notre compétence urbanisme et donc la maitrise du développement de la commune. Il serait donc temps de changer de ton et de se mettre vraiment au travail.

En effet si on souhaite défendre le « modèle genassien » d’une ville encore à taille humaine, il faut pouvoir montrer par ces actes que la ville est de bonne volonté, c’est souvent plus efficace qu’une campagne de communication pour se plaindre.